Садржај
Пратећи стање у привреди, банке ублажавају или пооштравају кредитну политику. Пре 20 година, кредити су се давали пажљиво: обезбеђени или гарантовани. Временом се појавило више микрофинансијских институција, а повећан је и број издатих кредита и кредитних картица. Ниво захтева за зајмопримце је смањен.
Али економска превирања последњих година приморавају банке и друге зајмодавце да поново постану селективнији. У 2022. једини сигуран начин да добијете кредит је стављање стана под хипотеку и брзо добијање новца.
Припремили смо упутства корак по корак и разговарали са стручњаком о томе како све учинити како треба.
Главна ствар у вези са залогом стана
| Кредит термин | КСНУМКС-КСНУМКС година |
| Минимални износ кредита | 100 руб. |
| Максималан износ кредита | 30 РУБ |
| На шта можете потрошити новац | Ненаменски кредит, односно зајмопримац одлучује како ће располагати примљеним износом |
| Кладити се | У банкама, отприлике + 1-4% на кључну стопу Централне банке1, остали повериоци – виши |
| Услови регистрације | У просеку, цео поступак траје 14 дана. |
| Који стан је тачно погодан за залог | У кући која није хитна; није срушено; није под теретом (судски); без бесправне обнове; није издато под закуп; сте купили и у власништву је најмање три године. Кућа је вишестамбена; са бетонским, армираним бетоном или мешовитим подовима; постоје све комуникације (вода, струја, грејање) |
| Који стан је теже ставити под хипотеку | Са регистрованим малолетницима и ако су власници удела; међу власницима има обвезника у војсци или на издржавању казне; већ заложено; станови; стан је примљен на основу уговора о донацији; у кућама изграђеним пре 1950. године; који се налазе у ЗАТО (затворени градови, у које се може ући уз пропуснице) |
| Да ли вам је потребно осигурање имовине? | Да, то је обавезно |
| Захтеви зајмопримца | Минимални у поређењу са другим кредитима, међутим, добра кредитна историја и стални посао ће бити плус. Могу постојати услови за старост (обично 21-75 година) и држављанство Федерације |
| Превремена отплата | Пажња! |
Захтеви за хипотеку за стан
У нашој земљи не постоје јединствени услови за хипотеку стана – ни за саму имовину, ни за особу која жели да добије новац. Зајмодавци се руководе искључиво својим финансијским интересима и проценом ризика.
Рецимо, једна банка никада не би узела стан у ЗАТО-има као залог, јер су то затворени градови. Ако зајмопримац не може да врати новац, стан ће морати да се прода и то ће бити тешко. И важно је да зајмодавац врати свој новац што је пре могуће. Друга банка може прихватити такав стан, али понудити нешто вишу стопу и дати новац мање него што стамбено питање стварно кошта.
Дозвољени портрет зајмопримца је такође различит за сваког зајмодавца. Велике банке могу одбити ако особа нема сталан посао и приходе. Или понудите мање повољне услове. Кредитне и потрошачке задруге и приватни инвеститори, напротив, нису толико критични у процени кандидата за новац.
Анализирали смо понуде поверилаца у 2022. години и извели „аритметички просек“ захтева за обезбеђење стана у нашој земљи.
Стан се налази у граду где постоји представништво зајмодавца. Ако банка (иако не само да може прихватити становање као колатерал) нема филијале и филијале у вашем месту, такав стан се вероватно неће разматрати. Разлог је једноставан: ако зајмопримац не може да врати дуг, мораће да буде исељен, тужен и продат. То су трошкови зајмодавца, посебно ако се налази у другом граду.
Стање стана. Зајмодавац неће гледати нове тапете и прозоре са дуплим стаклом. Наравно, ако је стан после пожара, онда је неликвидан. Али генерално, леп намештај и нови кухињски сет не утичу на трошкове. Уосталом, ради се о стану који се ставља под хипотеку, који потенцијално може брзо да се прода.
Повериоцима је битно да кућа није хитна, трошна. Постоје услови за спратност и број станова. На пример, двоспратне куће са шест станова – такви су изграђени у раним совјетским годинама – не потпадају под критеријум већине кредитора. Ако кућа има дрвене подове - такође, највероватније, кауција није опција.
Све комуникације морају бити исправне: гас, струја, грејање и водовод. Нелегална преградња најчешће није дозвољена. На пример, ако је зид између кухиње и собе срушен у стану са плинским штедњаком, ово је критично. Али ако је само остава преуређена, онда је то по дискрецији банке. Поправке легализоване у ЗТИ су прихватљиве.
Како зајмодавац зна да је стан ликвидан? Једноставно је: мораћете да наручите процену. Ово је плаћена услуга. У нашој земљи, просечна цена је 5-15 хиљада рубаља. Доћи ће специјалиста, сликати, написати закључак – албум евалуације. Инспектор ће указати на просечну цену продаје стана, на основу чега ће банка донети закључке о висини кредита.
Основа својине. Једноставно речено, како сте добили овај стан. Идеална основа за зајмодавца је уговор о продаји. Односно, једном сте сами купили кућу, а сада желите да је ставите под хипотеку. Или сте приватизовали стан. Подсетимо, приватизација је почела 1991. године.
Зазиру од станова добијених на основу уговора о донацији и у наслеђе. Нарочито ако се стан недавно преселио код вас. Одједном ће се за пар месеци открити кривична или судска позадина? На пример, биће наследници чији интереси нису узети у обзир приликом поделе имовине.
Истовремено, такви станови се и даље прихватају, али се од њих тражи да издају осигурање власништва. Према таквој полиси, осигуравајуће друштво се обавезује да ће платити новац за стан ако се изненада на уговор о донацији или наслеђе уложи жалба на суду.
Станови у притвору и они за које је потписан уговор о донацији нису погодни. Суд може одузети стан. То се дешава када је њен власник, на пример, укључен у кривични случај. Или од њега наплаћују дугове. Зајмодавац неће узети стан за који је већ састављен уговор о донацији.
Најчешће не прихватају станове који се издају. Али зајмодавац не може да сазна за ово – само верујте на реч. Друга ствар је да у случају нужде ово можда неће ићи у вашу корист. Замислите да сте стан ставили под хипотеку и осигурали га, али га истовремено издајете подстанарима. Имали су цурење гаса и оштећено кућиште. Стан су користила друга лица и осигуравајућа кућа ће одбити да исплати одштету.
Захтеви за зајмопримце
Када желите да добијете новац осигуран станом, зајмодавац ће вас такође оценити као зајмопримца. Банке имају најстроже критеријуме.
Старост. У већини случајева грађанин може да располаже својом имовином са навршених 18 година. Изузеци постоје за особе старије од 16 година, ако је еманципација призната путем суда – односно лице се сматра потпуно способним, што значи да је може располагати имовином, укључујући и залагање.
Међутим, приликом издавања кредита банке повећавају минималну старост зајмопримца. Доња летва је најчешће 20-21 година. Горња шипка је прилично широка - од 65 до 85 година. У овом узрасту, кредит би већ требало да буде потпуно затворен.
Пример. Педесетогодишњи становник града жели да стави стан под хипотеку и врати новац банци на 50 година. Међутим, банка кредитира само зајмопримце млађе од 20 година. Односно, мораћете да узмете кредит само на 65 година или потражите другу банку.
Радно искуство и примања. Кредитне потрошачке задруге (КПК) и приватни инвеститори су максимално лојални онима који желе да ставе стан под хипотеку и добију новац. Банке су опет најкритичније по овом аспекту. Припремите 2-НДФЛ сертификат (о приходима), морате бити запослени на последњем месту најмање 3-6 месеци. Истовремено, банке схватају да не раде све званично. Стога, они могу пристати да прихвате ваш банковни извод као алтернативу. Изјава треба да покаже да зајмопримац прима новац са одређеном редовношћу и да има средстава на својим рачунима.
Кредитна историја. На то, пре свега, обраћају пажњу банке – на то гледа и ЦПЦ. Кредитна историја се води у посебним бироима. Они преносе информације о томе који су кредити регистровани за ову особу, да ли се плаћања врше на време.
Корак по корак упутства за хипотеку стана
1. Изаберите зајмодавца
Избор је између банака, кредитне потрошачке задруге (ЦПЦ) или приватног инвеститора. Сваки од њих има своје предности и недостатке, о којима ћемо говорити у наставку.
2. Припремите документе
За хипотеку на стан биће вам потребно:
- попуните формулар за пријаву (сваки зајмодавац има свој образац);
- оригинал пасоша са регистрацијом;
- други документ (СНИЛС, возачка дозвола, ТИН, војна књижица, пасош, а понекад и све одједном - сваки поверилац има своје захтеве);
- 2-НДФЛ уверење о приходима (можете га затражити у рачуноводству или га преузети на свом личном налогу на веб страници пореске службе - пре свега, то су банке које траже);
- копију радне књижице или извод из ње (питају и банке);
- ако сте у браку и нисте склопили брачни уговор, према којем супружник (а) нема стан и не наступа као судужник за кредите, онда вам је потребна потврда из матичне службе;
- потврда о власништву над станом: купопродајни уговор, извод из УСРН-а, потврда о наслеђу, уговор о донацији или судска одлука.
3. Разумети осигурање и процену вредности
Пре свега, зајмодавац ће тражити процену стана. Закон то не обавезује, али се у пракси овај поступак скоро увек спроводи. Немогуће је поверовати на реч зајмопримца да његов стан кошта одређени износ. Компаније за процену раде брзо. Пре тога проверите да ли је нека фирма за процену одговарајућа или само од оних које су акредитоване од стране банке или ЦПЦ. Специјалиста ће доћи, направити албум за процену (у просеку за 1-3 дана) и написати закључак о трошковима становања.
Након тога, зајмодавац ће моћи да објави износ који је спреман да да на обезбеђење. Напомињемо да нико неће дати 100% цене стана на кредит. Па ако дају 80-90% тржишне вредности. На пример, проценитељ је написао да је имовина вредна 10 милиона рубаља. Зајмодавац је сагласан да да 75% овог износа, односно 7,5 милиона рубаља. Запамтите да зајмодавац није купац стана. Он има другачији задатак: да да новац, заради, а ако нешто пође по злу, брзо прода залог и врати своје.
Пре трансакције мораћете да се договорите о осигурању стана. Осигуравајућа компанија мора потврдити да је спремна да осигура објекат и живот зајмопримца. Формално, свака компанија је погодна. Међутим, зајмодавци често указују на групу осигуравача са којима раде. Ако изаберете другу компанију, онда се пријава може сматрати дуже или чак одбијена без објашњења.
Зајмопримац није дужан да осигура власништво (о овој услузи смо говорили горе). Али зајмодавац, опет, у овом случају, може одбити или повећати стопу.
4. Региструјте залог
У овој фази, држава, коју представља Росреестр, је укључена у случај. Ово одељење је одговорно за рачуноводство земљишта и некретнина у земљи. Њему је свеједно за шта дижете кредит и под којим условима. Он делује као нека врста гаранта чистоће трансакције. У том његовом делу који ће од сада у УСРН поред вашег стана бити терет. У изјави ће бити наведено да је стан заложен. Ово је неопходно да би се избегли спорови у будућности.
5. Услови одобравања кредита и пријема новца
У просеку, цео процес траје 14 дана. Ово је ако не журите никуда, али немојте одлагати прикупљање докумената. Хајде да погледамо од чега се састоји овај временски период:
- претходно одобрење апликације од стране зајмодавца – 2022. траје неколико сати, па чак и минута;
- одобрење захтева – до пет дана, најдужа процедура је код банака, у овој фази потребно је да обезбедите сву документацију;
- осигурање и процена вредности — компаније раде брзо, али не одмах, за ове процедуре ће нам требати до пет дана;
- регистрација залоге у Росреестру - пет радних дана од дана пријема пријаве и приложених докумената, приликом регистрације преко МФЦ-а - седам радних дана, иако свако може да га потроши брже;
- примање новца – одмах по упису залоге.
Где је најбоље изнајмити стан?
1. Banke
Најпрофитабилнија опција у погледу стопа. Биће мање него у ЦПЦ и инвеститорима. Али стављање стана под хипотеку и добијање новца је најтежа ствар. Зато што пажљиво разматрају зајмопримца: биланс успеха, радну књижицу, кредитну историју. Можете и без тога, али онда ће стопа бити већа. Поред тога, брзина одобравања од стране банака је најмања могућа. Нећете брзо добити новац.
2. Приватни инвеститори
Инвеститори 2022. године могу да издају новац уз кауцију само појединачним предузетницима и правним лицима за развој пословања. Забрањено им је да позајмљују обичне грађане.
Ако имате индивидуалног предузетника или ЛЛЦ предузећа и стан који је погодан за кауцију, онда можете добити кредит од инвеститора. Ово је обична особа која је заинтересована за зараду. Истовремено, он може деловати преко брокера, друштва за управљање које прати правну страну трансакције.
Инвеститори имају вишу камату на кредите од банака и ЦПЦ. Али новац можете добити што је пре могуће.
3. Остале опције
Микрофинансијске организације, оне су такође МФИ или „брзи новац“ не могу прихватити станове као залог. Закон забрањује. Ни залагаонице не узимају становање. Остале су само ЦПЦ – кредитне потрошачке задруге. Њихов регистар се налази на сајту Централне банке1. Ако компанија није на листи, немојте радити са њом.
ЦПЦ позајмљује само својим акционарима. По савременим стандардима, формат изгледа архаично. Уосталом, у почетку су задруге измишљене као „фондови узајамне помоћи“. Односно, група људи се уједињује и одлучује: хајде да додамо новац у заједнички фонд, а ако неком од акционара затребају средства, даћемо му кредит. И ми ћемо помоћи човеку, и сами ћемо зарадити.
Модерни ПДА уређаји раде на исти начин, само што прихватају скоро свакога као акционаре и не морате да плаћате новац за придруживање. То јест, зајмопримац је примљен у задругу, дају зајам под обезбеђењем, а он уплаћује новац КПК. Чим отплати дуг, може да оде.
Задруге су што лојалније портрету зајмопримца и брже дају сагласност од банака. Али њихов проценат је већи.
Услови за отплату хипотеке стана
Сви услови су наведени у уговору о кредиту. Не разликују се много од редовних кредита. Уплате се морају вршити сваког месеца на одређене датуме. Можете превремено отплатити кредит без икаквих казни. Када се дуг плати, са стана се скида кауција.
Банка има право да преузме имовину ако дужник три пута годишње касни са плаћањем најмање један дан. Права претња да остану без крова над главом за све чланове породице, укључујући и дете млађе од 18 година.
Док отплаћујете дуг, не можете ништа са станом без сагласности повериоца. Можете живети, правити и козметичке поправке. Али поновни развој, продаја и изнајмљивање - само уз дозволу власника залоге.
Популарна питања и одговори
Одговара на питања Адвокат компаније за управљање ГЛС Инвест (ГЛС ИНВЕСТ) Александар Морев.
Могу ли да ставим под хипотеку стан који је већ под хипотеком?
Да ли је могуће ставити под хипотеку стан ако у њему живе деца?
Да ли је могуће заложити стан у кући у изградњи?
Да ли је могуће ставити стан под хипотеку?
Зашто не можете оставити стан као депозит?
Извори:
- Интернет страница Централне банке. хттпс://ввв.цбр.ру/хд_басе/КеиРате/
- Федерални закон бр. 16.07.1998-ФЗ од 102. јула, 26.03.2022 (са изменама и допунама од 01.05.2022, 19396) „О хипотеци (залогу непокретности)“ (са изменама и допунама, на снази од 8. маја 3.) . хттп://ввв.цонсултант.ру/доцумент/цонс_доц_ЛАВ_17125/б9еебфдбд17еа0еа7б0420дц375ц19дКСНУМКСфКСНУМКСфКСНУМКС/.